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链家董事长左晖被限制高消费,该还是不该?

时间:2019-03-09 04:58 来源:新晨日报网 作者:admin 阅读:

    文|张茂荣 信荣(全国)房地产律师团队首席律师

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    因涉郭红诉西安真爱服务事业股份有限公司(简称“真爱公司”)房屋买卖纠纷案,女神节前夕——2019年3月5日,北京链家房地产经纪有限公司(简称“北京链家”)董事长左晖被北京市东城区人民法院限制高消费,左晖发朋友圈调侃:“A买B房子,B反悔,A告了B,法院支持A,B不执行,A申请强制执行,然后我被限制不能给老婆买好看的花。祝大家三八女人节快乐!”

    经查中国裁判文书网(2017)京0101民初11447号判决原文获知基本案情为:2016年3月11日北京链家居间促成郭红与真爱公司签约,以1920万购买真爱公司涉案房产(期房),后真爱公司违约导致合同无法履行,郭红将真爱公司和北京链家作为共同被告诉至北京市东城区法院,2018年11月20日一审判决真爱公司、北京链家继续履行合同,协助原告郭红办理涉案房屋的过户手续,将该房屋的所有权变更登记至原告郭红名下。

    判决生效后,因真爱公司拒不履行,郭红于2019年1月7日申请强制执行,2019年3月5日真爱公司法定代表人何芳志、北京链家董事长左晖被双双限制高消费。

    左晖被限制高消费到底合不合法?

    让我们先看看关于限制高消费的规定:

    《最高人民法院关于限制被执行人高消费及有关消费的若干规定》

    第一条:被执行人未按执行通知书指定的期间履行生效法律文书确定的给付义务的,人民法院可以采取限制消费措施,限制其高消费及非生活或者经营必需的有关消费。纳入失信被执行人名单的被执行人,人民法院应当对其采取限制消费措施。

    第二条:人民法院决定采取限制消费措施时,应当考虑被执行人是否有消极履行、规避执行或者抗拒执行的行为以及被执行人的履行能力等因素。

    第三条 被执行人为自然人的,被采取限制消费措施后,不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为:

    (一)乘坐交通工具时,选择飞机、列车软卧、轮船二等以上舱位;

    (二)在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费;

    (三)购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋;

    (四)租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公;

    (五)购买非经营必需车辆;

    (六)旅游、度假;

    (七)子女就读高收费私立学校;

    (八)支付高额保费购买保险理财产品;

    (九)乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组列车一等以上座位等其他非生活和工作必需的消费行为。

    被执行人为单位的,被采取限制消费措施后,被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得实施前款规定的行为。因私消费以个人财产实施前款规定行为的,可以向执行法院提出申请。执行法院审查属实的,应予准许。

    通过以上规定可以看出,限制高消费以被执行人不履行生效法律文书确定的给付义务为必要条件,同时要考虑到是否有消极履行、规避执行或者抗拒执行的行为以及被执行人的履行能力等因素。

    而北京链家只是郭红与真爱公司之间买卖合同的居间人,不是出卖人,在真爱公司拒不履行生效判决时无法代替真爱公司履行,即北京链家单方没有办理涉案房屋过户履行能力,不存在消极履行、规避执行或者抗拒执行的行为,北京市东城区人民法院确实不该限制左晖高消费,左晖这次确实躺枪了!

    左晖如何解除高消费禁令?

    经查询企查查,北京链家董事长左晖控股企业221家,关联公司993家,被限制上述消费对其影响之大不言而喻,其解除高消费禁令途径如下:

    1、向执行法院提出执行异议

    《限制消费令》属强制执行行为,根据《民事诉讼法》第225条规定,其有权向北京市东城区人民法院提出书面异议请求撤销,法院会在收到书面异议之日起十五日内审查裁定。

    2、向上级法院申请复议

    如执行异议被执行法院裁定驳回,按照上述规定,左晖还有权自裁定送达之日起十日内向上级法院即北京市第二中级人民法院申请复议。

    3、向上上级法院申请执行监督

    如上级法院复议仍然维持《限制消费令》,左晖还可以向复议法院的上级法院申请执行监督,请求上上级法院予以纠正。

    4、向检察院申请执行监督

    检察院是国家法律监督机关,有权对同级法院的错误执行行为予以监督,提出民事执行监督检察建议。

    对左晖的错误限高是如何产生的?

    北京链家只是居间人不是卖家,不应因卖家真爱公司不履行判决连坐“限高”,但又确确实实被限了,错在何处?在于审理庭判决判项没有列明两被告的具体义务,而执行庭又机械执行“限高令”。

    郭红诉真爱公司、北京链家房屋买卖纠纷案判决结果如下:

    一、原告郭红于本判决生效后七日内给付被告西安真爱服务事业股份有限公司剩余购房款一千八百七十万元(已交纳);

    二、被告西安真爱服务事业股份有限公司、北京链家房地产经纪有限公司继续履行与原告郭红签订的《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》和《补充协议》,于本判决生效后七日内协助原告郭红办理北京市东城区×号院×号楼×层×号房屋的买卖过户手续,将该房屋的所有权变更登记至原告郭红名下。

    很显然,第二个判项没有区分出卖方和居间方身份,笼统地判决出卖方真爱公司、居间方北京链家继续履行与郭红签订的买卖合同,且没有区分出卖方和居间方的具体义务,笼统地判决共同协助原告郭红办理涉案房屋过户手续。

    笔者认为,居间方、卖方、买方共同在房屋买卖合同中盖章签字是二手房交易常态,居间方在买卖合同中盖章是以居间人而非出卖人身份出现的,三方房屋买卖合同是复合合同,即包含了买卖双方之间的买卖合同,也包含了买卖双方与居间方之间的居间合同乃至代理合同,在具体判断义务时应区分身份,居间方不可能代为履行出卖人的过户义务。

    北京市东城区法院第2项判决正确的表述方式应为:被告西安真爱服务事业股份有限公司继续履行与原告郭红签订的《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》和《补充协议》,于本判决生效后七日内将与郭红办理北京市东城区×号院×号楼×层×号房屋的买卖过户手续,将该房屋的所有权变更登记至原告郭红名下,北京链家房地产经纪有限公司负有协助义务。

    当然,法院判项不清,北京链家自身也存在一定过错:

    在被列为被告时,程序方面应提出自身属居间人而非买卖合同当事人,诉讼身份不应该是被告而应是第三人的主张;实体方面应提出自身不具备继续履行买卖合同能力的抗辩,请求法院驳回郭红要求其继续履行过户义务的诉讼请求。

    预祝左董能尽快解除高消禁令,给其老婆补过女人节,买好多好多好看的花花~~~

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